8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde Geçici Madde 4’ün uygulaması ile tereddüte düşülen konu ile ilgili olarak görüşlerinize ihtiyaç duyulmuştur.

Question

Sayın hocam  8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde Geçici Madde 4’ün uygulaması ile tereddüte düşülen konu ile ilgili olarak görüşlerinize ihtiyaç duyulmuştur.

Geçici Madde 4-(Ek madde:RG-1/6/2013-28664) (Değişik:RG-8/9/2013-28759)

“1/6/2013 tarihinden önceki mevzuata göre ve mevzuatına uygun olarak kısmen veya tamamen yapılaşması teşekkül etmiş imar adalarında açık ve kapalı çıkmalar ile binaların yola olan uzaklıkları mevcut teşekküle göre belirlenir. Yan bahçe mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçüleri parselin sağında ve solunda bulunan mevcut binaların yan bahçe mesafesine ve bu mesafe içinde yapılan açık ve kapalı çıkmalara uygun olarak verilir. Arka bahçe mesafeleri ve bu mesafe içinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar; bitişik nizam yapı adalarında mevcut teşekküle, ayrık nizam yapı adalarında ise bitişiğindeki komşu parsellerin yapılaşmasına uygun olarak belirlenir. Kotlandırma ve arka bahçelerin tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara göre yapılır. Bu imar adalarında yapı yaklaşma mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçülerini imar durumu belgesinde belirlemeye ilgili idaresi yetkilidir.”hükmü bulunmaktadır.

Belediyemize sunulan bir parsele ait uygulama projesinde komşu parselin yan bahçesinde aynı kat düzleminde çıkma bulunmamaktadır. Fakat üst katlarda çıkma bulunmaktadır. 01.06.2013 öncesi uygulamada tesviye yapılarak çıkma yapılamadığı için komşu parselin zemin katında çıkma yapılmamıştır. 8 eylül 2013 yönetmeliğine göre hazırlanarak idaremize sunulan yeni projede ise zemindeki kotlara göre 240 şaküli seviyeyi sağlayarak zemin katta komşu parsel baz alınarak çıkma yapılmak istenmektedir. Bu konuda nasıl bir uygulama yapılmalıdır. Mevcut yapı da zemindeki kotlar çıkma yapmaya müsait olmadığı için yapılmamışken, idaremize sunulan projede ise arazi kotları çıkma yapmaya müsaittir. Aynı kat düzlemlerinde birinde çıkma yokken diğerinde çıkma yapılmak istenmesi yönetmeliğe uygun mudur?

            8 Eylül 2013 Planlı alanlar tip imar yönetmeliği geçici 10.maddesi 05.02.2016’da Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. 22.05.2014 ‘ten önce yapı rıhsatı almaya yönelik olarak işlemlere başlanılmış olan ile kastedilen nedir? Proje sözleşmesi yapılması geçerli midir?

Konularında tereddüde düşülmüştür. Gereği için bilgilerinize arz ederim.

Answer 1

1-Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin Geçici Madde 4’üncü maddesinde “yapılaşması teşekkül etmiş imar adalarında açık ve kapalı çıkmalar ile binaların yola olan uzaklıkları mevcut teşekküle göre belirlenir” ifadesi ile, mevcut teşekkülde yan bahçede, yapıldığı tarihteki yönetmeliğe uygun olarak onaylı mimari projesine göre çıkma yapılıp yapılmadığına bakılması gerekmektedir. Yan parselde 2.40m temiz yüksekliği sağlamadığı için zemin katta çıkmanın yapılamamış ancak üst kat/katlarda yapılmış olması, soru konusu edilen ve projesi sunulan parselde 2.40 m temiz yükseklik sağladığı takdirde, açık çıkma yapılmasına mani olmaması gerekir.   

 2-Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 30/9/2015 tarihli ve YD İtiraz No: 2015/1064 sayılı Kararı ile Geçici madde 6 nın  yürütmesinin durdurulması nedeniyle oluşan boşluğun giderilmesi amacıyla. Yönetmeliğe 05.02.2016 tarihinde eklenen, ancak bilerek içeriği açıkça belirtilmeyen geçici 10 uncu maddedeki, “22.05.2014 ‘ten önce yapı ruhsatı almaya yönelik olarak işlemler” olarak;  Yürütülmesi durdurulan geçici 6 ıncı maddede ifade edilen ‘yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları’, dikkate alınarak işlem yapılması gerektiği ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün (o tarihte geçerli olan) 23.05.2014 tarih ve 6522 sayılı Valiliklere gönderdiği yazıda da, geçici 6 ıncı maddesinin uygulaması, tereddüde meydan vermeyecek şekilde açıklandığı gerekçe olarak gösterilerek, proje sundukları görülmektedir.

Ancak; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 30/9/2015 tarihli ve YD İtiraz No: 2015/1064 sayılı Kararı ile, hem yönetmeliğin geçici 6 ıncı maddesini hem de 23.05.2014 tarihli genelgenin yürütülmesi durdurmuş, gerekçe olarak da geçici 6 ıncı maddesinde sayılan hususların müktesep olarak kabul edilemeyeceği, Danıştay’ın yerleşmiş içtihatlarında “imar işlerinde ilgililer yönünden kazanılmış hakların (Müktesepliğin) doğumunun saptanmasında; yapı ruhsatı, yapı kullanma izni gibi işlemlerin ve inşaata başlanmış olması, tamamlanmış olup olmadığı, tamamlanmamışsa hangi seviyede bulunduğu durumlarının ve bunların tarihlerinin önemli bir etken olduğu ve bu kavram ve esaslardan hareket edilerek olayına göre kişilerin imar işlerindeki haklarının kazanılmış bir hak teşkil edip etmediği konusunda bir sonuca gidilmesi” gerektiği şeklindedir.

Bu nedenle “inşaat ve proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekaletname tanzimi” edilmiş bile olsa YAPI RUHSATI ALINMIŞ VE İNŞAATA BAŞLANMIŞ şartı olmadan müktesep olarak kabul edilip, değiştirilen yönetmelik maddesine göre işlem yapılmaması gerekir.

Görüş ve kanaatındayım.

M. Cemal İŞLEYİCİ
Harita ve Kadastro Müh.
Ortadoğu Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi
Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Dairesi E.Başkanı