Çevre ve Şehircilik Bakanlığı--Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
3194 Sayılı İmar Kanunu ile bu kanuna dayanılarak çıkarılan yönetmelikler (9/Mayıs/1985 gün 18749 ve 2/Kasım/1985 gün mükerrer 18916 sayılı) Resmi Gazetelerde yalımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kanun ve yönetmelikler, tapu işlemleri ile ilgili birçok yeni hükümler getirmiş olup bu hükümler ilişikte gönderilen Yönergede açıklanmıştır.
Bilgi edinilmesini, vatandaşlara, ilgili kuruluşlara yardımcı olunurak, işlemlerin süratle sonuçlandırılmasını ve yönergeye göre işlem yapılmasını önemle rica ederim.
Genel Müdür
Halim Çorbalı
İMAR MEVZUATI HAKKINDA YÖNERGE
9/Mayıs/1985 gün ve 18749 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu ile bu kanuna göre çıkartılan Yönetmelikler 2/Kasım/1985 gün (mükerrer) 18916 sayılı Res-mi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun ve Yönetmeliklerin yürürlüğe girmesiyle 6785 sayılı İmar Kanunu ve buna ek 1605 sayılı kanun ile bu kanunlara dayalı olarak çıkartılan nizamname ve yönetmelikler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.
İmar Kanunu, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiş olup, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.
Kanun yedi bölümde elli madde ile sekiz geçici maddeden oluşmaktadır.
I - Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Konulması
İmar Kanununun getirmiş olduğu önemli değişikliklerden biri planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasıyla ilgili 8 nci madde hükmüdür.
a) Bölge planları; gerekli görüldüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılır veya yaptırılır.
b) İmar planları: Nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelen imar planları belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylandıktan sonra yürürlüğe girer.
Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe onaylandıktan sonra yürürlüğe girer.
İmar planları onay tarihinden itibaren tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. İlgili idare yapılacak itirazları 15 gün içinde inceleyerek karara bağlar.
Onaylanmış planarda yapılacak değişikliklerde yukarıdaki usullere tabidir.
Kanunun 9 ncu maddesine göre bazı hallerde imar planlarını yapmayı, yaptırmaya, değiştirmeye ve resen onaylamaya Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkilidir.
II - Kamuya Ait Gayrimenkuller
Kanunun 11 nci maddesinde; "imar planında umumi hizmetlere ayrılmış ve tescile tabi olmayan (meydan, yol, park, otopark), yeşil saha, toplu taşıma istasyonu, terminal ve benzerleri) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücvir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kayıt terkin edilir" hükmü öngörülmüştür.
Belediye veya valiliklerin terkin taplerinde Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayının alındığının bildirilmesi yeterlidir.
İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılması nedeniyle belediye veya valiliğin teklifi doğrultusunda belediye veya özel idareye mal edilen arazi ve arsalar bu idarelerce satılamaz ve başka bir maksak için kullanılamaz.
Bu husus, terkin edilen kaydın kapatılmış kütük sayfasının beyanlar hanesinde belirtilir. Örneğin "Bu gayrimenkul 3194 sayılı İmar Kanununun 11 nci maddesi gereğince umumi hizmetlere ayrılması sebebiyle terk edilmiştir. Başka bir maksada tahsis edildiğinde idare adına tesil edilecektir." şeklinde belirtme yapılacaktır. Ayrıca ilgili idareye durum bildirilecektir.
Bu maksatla terkin edilen yerlerin, yeni bir imar planı ile özel mülkiyete (tescili muktezi bir ayni hakkın doğmuş olması) konu olması durumunda, kapatılan kütük sayfası ile irtibat kurularak, yeni bir kütük sayfasına ihdasen (senetsizden) hazine veya özel idare adına resen tescil edilir.
İmar planı sınırları içinde kadastral yollar, meydanlar ile Medeni Kanunun 641 nci maddesi kapsamında olup, 766 sayılı Tapulam Kanunun 35 nci maddesi gereğince sadece sınırlandırılması yapılan mer'a, yaylak, kışlak ve harman yerleri ile tesbit harici bırakılan yerler hazırlanan imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.
1580 sayılı Belediye Kanununun 159 ncu maddesi ile belediye sınırları içerisindeki sahipsiz arazi mahiyetindeki seyrangah, harman yeri, çayır ve mer'alar belediyelere devrolunmuştur.
Büyük Millet Meclisinin 17/Mayıs/1934 tarih 808 sayılı tefsir kararında da belediyelere devrolunan hususun yalnız idare ve nezaret hakkı olmayıp, tasarruf hakkında kapsadığı belirtilmiştir.
Bu nedenle; imar planları içerisinde kalan mer'a, yallak, kışlak, harman yeri, seyrangah ve çayırlar ile tescil harici bırakılmış yerlerin tescili için Medeni Kanunun 912 nci maddesindeki tescili muktazi aynı hak doğmuş olacağından belediye sınırları içerisindeki bu gibi yerlerin imar parselasyon planının uygulanması sırasında, arsa vasfı ile planda gösterilen kullanım ve kamu hizmetine tahsis amacına göre belediye veya hazine adına tescil edilecek ve belediye adına yapılan tescillerden hazineyi temsilen maliye kuruluşuna bilgi verilecektir.
Ayrıca, 775 sayılı kanunun 3 ncü maddesi, hazineye, özel idare ve vakıflar idaresi dışındaki katma bütçeli dairelere ait taşınmaz mallar ile devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin belediyelere devrin öngörmektedir. Bu maddeye göre, belediyeye devredilecek taşınmaz malların gecekondu önleme bölgesinde bulunması ve devir işlemine Maliye ve diğer ilgili kuruluşun muvafakat etmiş olmas gerekir.
Yine, bilindiği üzere Tapu Kanununun 21 nci maddesi gereğince kapanmış yol fazlalıkları belediye sınırları içerisinde belediyelerin, belediye sınırları dışında ise bulundukları köyün mülkiyetine geçmektedir. Ancak belediye mücavir sahalarında bulunan yol fazlalıklarının mülkiyetinin belediyelere geçmesi söz konusu olmadığından, mülki sınır itibariyle bulundukları köy tüzel kişiliği adına tescili yapılmalıdır.
Devlet karayollarınca yol için kamulaştırılarak sicilden terkin edilen yerlerin yol güzergahının değişmesi sebebiyle kapanması halinde, bu yerlerin Karayolları Genel Müdürlüğünün istemiyle Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi gerekir. İstisnai Durumlar ve Harç
a) Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler 11 nci madde kapsamı dışında olduğundan, bu gibi yerlerin bedelsiz terkini ve belediye veya özel idare adına tescili söz konusu değildir.
b) 11 nci madde ile ilgili olarak yapılacak işlemler herhangi bir resim, harç ve vergiye tabi değildir.
III - İmar Planlarında Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerler
Kanunun 13 ncü maddesinde; onaylanmış imar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, park, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan arsa ve arazilerin bu kanunda öngörülen (%35) düzenleme ortaklık payı üzerindeki miktarların mal sahiplerince ilgili idarelere (Belediye veya özel idare) bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu işlemlerden ayrıca tapu harcı alınmaz.
IV - İrtifak Hakları
Kanunun 14 ncü maddesinde belediye veya valilikler imar planlarının uygulanması sırasında bir gayrimenkulün mülkiyetine dokunulmadan, o yerin muayyen saha, yükseklik ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir. Mal sahiplerinin muvafaakatları halinde bu hak bedelsiz olarak da tesis edilebilir.
Bu madde gereğince tesis edilecek irtifak hakları plan gereği olarak yapılacağından hakkın tesisi için Belediye Encümen veya idare kurul kararının aranmasına gerek bulunmamaktadır.
V - İfraz - Tevhit Tescil şuyuun Giderilmesi
Kanunun 16 ncı maddesinde; belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alanlar dışında ise il idare kurullarınca onaylanacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu madde gereğince belediye sınırları ile mücavir alan sınırları içerisindeki taşınmaz malların tevhid ve ifraz işlemleriyle, bunlar üzerinde, imar planları ile ilgili (örnek geçit hakkı tesis gibi) her türlü irtifak hakkı tesis ve terkininde eskiden olduğu gibi belediye encümen kararlarının aranılması gerekmektedir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki taşınmaz malların tevhid ve ifraz işlemleriyle, bunlar üzerinde, irtifak hakkı tesisi ve terkininde mutlaka il idare kurulu kararının ibraz edilmesi zorunludur.
Resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanan taşınmaz malların söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusunda işlemlerin yapılması icap eder.
Tapu sicil müdürlükleri, tevhid, ifraz ve bunlar üzerinde imar planları ile ilgili irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini ile ilgili olarak belediye encümenleri veya il idare kurullarınca verilen kararları bir ay içerisinde tescil veya terkin etmek zorundadırlar.
Bu nedenle; tevhid, ifraz ve bunlar üzerinde irtifak hakkı tesis veya ter kini ile ilgili valilik veya belediye talebi kadastro müdürlüğüne geldiğinde, öncelikle gerekli kontroller yapılıp değişiklik beyannamesi düzenlenerek en kısa süre içerisinde tescil için tapu sicil müd ürlüğüne gönderilecek, tapu sicil müdürlüğünce de idaremize intikal eden günü takip eden 30 gün içerisinde tescil veya terkin işlemi yapılacaktır.
Ancak, ilgilisince takip edilmemesi sonucu yasada belirtilen süre içerisinde sonuçlandırılmaması durumunda bu husus talebin uygun bir yerinde açıklanarak, talep sahibinin imzası alınır.
Bu maddeye göre yapılacak tevhid, ifraz, irtifak hakkı tesisi veya terkini talepleri öncelikle;
a) Genel veya yerel imar planı ve yol istikamet planı bulunmayan yerlerle, bulunmakla beraber henüz parselasyon (uygulama) planları hazırlanmayan yerlerdeki taşınmaz mallarla ilgili basit ifraz, tevhid ve irtifak hakkı tesis ve terkin taleplerinin kadastro müdürlüklerine yapılması, kadastro müdürlüklerince gerekli kontroller yapılıp değişiklik beyannamesi düzenlendikten sonra bulunduğu yere göre belediye veya Bayındırlık ve İskan Müdürlüklerine gönderilmesi, belediye encümen veya il idare kurulunca uygunluğunun tasdik edilmesinden sonra alınacak kararla birlikte talebin tekrar kadastro müdürlüğüne intikalini müteakip kadastro müdürlüğünce gerekli harçlar tahsil ettirildikten, (tapu harçlarının tahsil yetkisinin tapu sicil müdürlüklerine verilmesi halinde, harçlar tapu idaresince tahsil edilecektir.) sonra tescil için tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi ve tapu sicil müdürlüğünce işlemin sonuçlandırılması gerekmektedir.
b) İfrazın parselasyon niteliğinde olması, yani ada veya adalar teşekkül ettirilmesi, parsel içinde yol ihdas edilmesi durumunda (ve kırsal alanlarda 50.000 m2. yi, yerleşme alanlarında 5000 m2. yi geçen taşınmaz malların ifrazlarında) ise (kamu kuruluşlarının talepleri hariç) ilgilisi tarafından plan yaptırılması zorunlu olduğundan, yaptırılacak olan bu planla birlikte, ilgili valilik veya belediyeye müracaat edilmesi ve ifraz işleminin uygunluğunu belirtir belediye encümen veya il idare kurulu kararı ile birlikte talebin kadastro müdürlüğüne yapılması, kadastro müdürlüğünce gerekli kontroller yapıldıktan ve harçlar tahsil ettirildikten sonra (tapu harçlarının tahsil yetkisinin tapu sicil müdürlüklerine verilmesi halinde, harçlar tapu idaresince tahsil edilecektir.) değişiklik beyannamesinin düzenlenmesi ve tapu sicil müdürlüğüncede değişiklik beyannamesi ve kararlara göre işlemin sonuçlandırılması gerekir.
Her iki durumda da talep kadastro müdürlüğüne geldikten sonra, müdürlükçe tapu sicil müdürlüğündeki tapu kayıtları incelenerek işlemin yapılmasına engel hal olmadığının anlaşılmasından sonra gerekli işlem yapılmalıdır.
Ayrıca rızai veya mahkeme kararı ile şuyuun giderilmesi ve ifrazen taksimlerde yukarıdaki hükümlere uyulacaktır. Tevhid işlemlerinde üzerinde önemle durulması gereken bir hususda Tapu Sicil Tüzüğünün 99 ncu maddesidir.
Bilindiği üzere, tüzüğün bu maddesi gereğince rizaen tevhid edilecek bitişik taşınmaz malların aynı kişi veya kişilere ait olması zorunludur. Kanunun 16 ncı maddesine göre müracaat üzerinde yapılacak tevhid işlemleri imar planları içinde dahi olsa taşınmaz malların aynı kişi veya kişilere ait olması halinde taleplerin karşılanması, aksi takdirde taleplerin reddedilmesi gerekir.
VI - Kamulaştırmadan Arta Kalan Kısımlar
Kanunun 17 nci maddesinde; belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gaayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şuyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin edeceği,
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanların, kamu yararı için, belediye veya valiliklerce yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valiliklerin yetkili olduğu,
Ayrıca belediye veya özel idareler ile şuyulu olan, müstakil inşaat yapmaya elverişli imar parsellerinde, belediye veya özel idareler hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şuyuun izalesi suretiyle sattırmaya belediye veya valilikler yetkilidir, hükmünü getirmiştir.
Bu madde gereğince yapılacak satışlar için belediye meclisi veya encümen kararının, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca onanmasına, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunun 8 nci maddesi uyarınca Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne bildirilmesine ve bedelin 775 sayılı Gecekondu Kanununun 12 nci maddesi ile kurulan fona yatırılmasına gerek yoktur.
VII - Arazi ve Arsa Düzenlenmesi (İmar Uygulaması)
Kanunun 18 nci maddesinde; belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyeler, belediye encümeni kararı ile, bu sınırlar dışında, valilikler il idare kurulu kararı ile binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediye veya valilikler yetkilidir.
Kanunun 19 ncu maddesinin son fıkrasında, belirtildiği üzere, belediye veya valilikler, bir parsel üzerine birden fazla bina ve tesisler yapımı gerektiğinde (kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planlarını, ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenler veya değiştirirler.
Yaygın kat mülkiyetine esas olmak üzere düzenlenecek bu imar parselasyon planlarında, ayrıca parsel içindeki yolların (özel), otopark, kalorifer tesisi, spor sahaları gibi ortak yerlerin, yeşil alanların ve yapılacak olan binaların yerleşim durumlarının ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12/b ve ek 5 nci maddelerinde belirtilen vaziyet planı üzerinde gösterilmesi gerekir.
Evvelce ifraz edilmiş olup da birleştirilmesi gereken yerler için de bu uygulama istek üzerine yapılabilir. İmar Kanununun 18 nci maddesi ile ilgili yönetmeliğin 10 ncu maddesinde buna ilişkin hüküm getirilmiştir.
Bu maddede sayılan kooperatif evleri, siteler, toplu konut tabirleri dar anlamda kabul edilmemiş, örnek olarak verilmiştir.
Birden fazla binanın bir parsel içinde yapılması veya bulunması halinde bu uygulamaya yer verilecektir. Buna göre oluşacak imar parsellerinde talep halinde yaygın kat mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır.
Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması
Düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen veya il idare kurulu kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtarında "İmar Düzenlemesine" alındığının belirtilmesi istenir.
Tapu sicil müdürlüğünce, talep yevmiye defterine kaydedildikten sonra düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "imar düzenlenmesine alınmıştır..............tarih ........yevmiye" şeklinde gerekli belirtme yapılması gerekir.
İmar düzenlemesine alınan ve beyanlar hanesine imar düzenlemesine alındığına dair belirtme yapılan parsellerin her türlü ifraz ve tevhitlerine ilgili idarece izin verilmez.
Umumi hizmete yönelik düzenlemeler öncelikle ve acilen sonuçlandırılır.
Kesinleşen Parselasyon Planlarının Tescili için idaremize aşağıdaki bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekir:
a) Parselasyon planının onaylandığı, ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen yazı,
b) Parselasyonun dayandığı ilgili idarece onaylı ve halen yürürlükteki imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası vey numaraları,
c) Parselasyon planının onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu kararı örneği,
d) Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon planının boyut değiştirmeyen şeffaf altlığı çizilmiş aslı niteliğinde iki şeffaf örneği,
e) Nirengi ve poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokileri, ölçü krokileri, dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden ikişer onaylı örnek,
Parselasyon Planlarının Kontrolü İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro teknik yönetmeliğine uygunluğu, mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildekten sonra mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.
Tapu Siciline Beyan ve Tescil
Tescil işlemi için, tapu sicil müdürlüklerine gönderilen planlar üzerine, kadastro veya imar parsellerinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine yevmiye numarası alınmak suretiyle "....................nolu imar planına göre tescile tabidir" şeklinde belirtme yapılarak aynı yevmiye numarası ile düzenleme ortaklık payı tapu kaydındaki miktardan düşülecektir.
Bundan sonra sırası ile imar parsellerinin tescilleri yapılacaktır.
İmar parsellerinin tescilinde;
a) Taşınmaz mal maliklerinin ve mülkiyetten gayri ayni hak sahibi olanların talep ve muvafakatı aranmaz,
b) Taşınmaz mallar üzerinde kamu veya kişi alacağı nedeniyle siciline haciz ve ihtiyati haciz konulmuş olması,
c) İhtiyati tedbir konulmuş olması veya iflas veya konkordato ile verilen mühlet şerhinin bulunması,
ç) Kadastroca maliklerin belirlenememiş ve mahkemece de henüz karara bağlanmadığından malik tablosu açık bırakılmış olması,
d) Kısmen veya tamamen kamulaştırılmasına karar verilmiş olması,
e) Özel yasalarla takyitli olması (Örneğin: 775, 4753 gibi)
f) Taşınmaz malların rehinli bulunması,
g) Taşınmaz mallar üzerinde kat irtifakı bulunması veya kat mülkiyetine çevrilmiş olması, Tescile engel teşkil etmez.
Ancak, tescili müteakip Medeni Kanunun 927 nci maddesi uyarınca ilgili makam, merci ve kişilere duyuru yapılması gerekir.
İmar Parsellerinin Oluşturulması
İmar parselleri dağıtım cetveline (şuyuu cetveli) göre kadastro veya imar parsellerinden müstakil olarak oluşturulabileceği gibi, birden fazla kadastro veya imar parseli ve yoldan almak suretiyle müstakil veya şuyulu olarak da oluşturulabilir.
İmar parselleri gerek müstakil ve gerekse şuyulu olmak üzere, yaygın kat mülkiyeti tesis edilebilecek şekilde bir ada bir parsel olabildiği gibi, bir adada birden fazla büyük imar parselleri meydana getirilebilir.
İmar Kanununun 18 nci maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili esaslar hakkındaki yönetmeliğin 10 ncu maddesinde açıklandığı üzere, imar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya yapılacak binaların bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar ada veya parselleri ilerde tesis edilecek kat irtifakı veya kat mülkiyetine esas olacak şekilde imar parselleri oluşturularak şuyulandırabilir
Ada dağıtım cetvelinde şuyulandırmanın bu amaçla yapıldığının belirtilmiş olması halinde bu imar parselinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine "İmar Kanununun 18 nci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır" belirtmesinin yapılması gerekmektedir.
İmar tescillerinde;
a) Tapu senedi düzenlenir; tapu senedi düzenlenirken plan numarası ve teşekkül tarzı iktisap sütununda belirtilir. Geldi sütunları tapu kütüğüne uygun şekilde tanzim edilir. Ada dağıtım cetveline göre yoldan alınan kısımlar varsa bunların ayrıca kadastro ada ve parseli olarak tesciline gerek olmayıp, tapu senedinin iktisabında açıklanarak geldi sütununa (yoldan) ibaresinin yazılması yeterlidir.
b) şuyulanan kadastro parselleri üzerinde binalar mevcut ise binaların hangi imar parselinde kaldığı kadastro müdürlüğünce tesbip edilir. Bir imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunduğu takdirde bunların kimlere ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Örneğin: "Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev Yücel Öge B ile gösterilen ev İbrahim Eriş'e aittir."
Ayrıca kadastro parselinde mevcut evin, bir imar parselinde kalması durumunda bu imar parselinin cinsi kadastro parselinde ki vasfı ile tescil edilir. Kadastro parselinde ev bulunmayan kısımların oluşturduğu imar parsellerinin vasıfları ise arsa olarak tescil edilir.
c) Kadastro parselinin mülkiyet yönünden ihtilaflı olması imar tescillerinin yapılmasına engel teşkil etmediğinden, malik hanesi açık bulunan kadastro parsellerinden yapılacak şuyulandırmaların imar parselinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "........................kadastro adasının .....................parselinde .................M2. şuyulandırılacaktır" şeklinde belirtme yapılarak mülkiyet hanesinde malik belirtilmemesi gerekir.
d) İmar gören kadastro veya eski imar parselleri üzerinde mevcut ayni veya şahsi haklar, irtifak hakları, rehinler, şerhler, beyanlar, takyitler yeni imar parsellerine aynen nakledilir.
Kadastro parselinin tamamı imar uygulamasına giriyor ve buna göre tescil işlemi yapılıyorsa, kadastro parselinin kütük sahifesi usulünce kapatılır. Beyanlar hanesine imar nedeniyle kapatıldığı belirtilir.
Kadastro parseli kısmen imar uygulamasına giriyorsa şuyulanan miktar kırmızı mürekkeple yüzölçümü sütunundan düşülerek gittiği imar parselinin ada ve parsel numarası gösterilir. Yeni imar parselinin tescil edildiği kütük sahifesi, kadastro parselinin yeni sahife no sütununda gösterilir, imar parseline ait kütük sahifesinin eski sahife no sütununda kadastro parsellerinin cilt ve sahife numarası yazılır. Yoldan alınan yer varsa yeni imar parselinin geldi sütununa YOLDAN kelimesi yazılır.
Kat Mülkiyetine Çevrilmiş Taşınmazlarda İmar Tescilleri
Mülkiyet kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmaz mal başlı başına bir imar parselini teşkil ediyorsa yegane değişiklik ana gayrimenkulün kütük sahife numarası ile ada ve parsel numarasına inhisar edeceğinden; kat mülkiyeti ile kapatılan ana gayrimenkule ait kütük sahifesi açılıp imar parseli için açılacak sahifeye nakil suretiyle tekrar kapatılmalı ve kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölümlerin kütük sahifelerinde de buna paralel olarak ana gayrimenkul kütük sahife numarası ile ada ve parsel numaraları düzeltilip nedeni beyanlar hanesinde belirtilmekle yetinilmektedir. Kat mülkiyetine konu kadastro parselinin ana yapı bulunan kısmı bir imar parselini teşkil eder de kalan bahçe kısmı kısmen veya tamamen diğer bir imar parselini meydana getirir ise;
a) Ana yapının bulunduğu kısmın sadece yüzölçümü eksileceğinden ve kütük sahife numarası ile ada ve parsel numarası değişeceğinden yukarıda açıklandığı gibi işlem yapılmakla beraber bağımsız bölüm sahifelerindeki ana gayrimenkulün yüzölçümüde düzeltilmeli ve nedeni beyanlarda belirtilmelidir.
b) Diğer kısım başlı başına bir parsel teşkil ediyor ise; arsa payları oranında bağımsız bölüm sahipleri adına, başka kadastro parselleri ve yoldan alanın kısımla şuyuulanıyorsa, imar parselinin yüzölçümü payda ve bunu meydana getiren kadastro parselleri ile yoldan eklenen kısmın yüzölçümleri pay itibar olunarak eklenen yolun belediye ve diğerlerinin malik ve paydaşları adına (şayi paylı olanlar payları ile orantılı olarak) tescil edilmelidir.
Mülkiyeti, kat mülkiyetine çevrilmiş ana gayrimenkul, diğer kadastro parselelrinden ve yoldan alınan kısımlarla şuyulandırılarak imar parselini teşkil etmesi halinde; kat mülkiyeti nedeniyle kapatılan ana gayrimenkul kütük sahifesi usulen açılıp imar parseli sahifesine nakil yapılmalı, açma ve kapama nedenleri beyanlarda belirtilmeli, imar parseli yüzölçümü payda, bu kadastro parselinin yüzölçümü pay itibar olunarak arsa payları oranında bağımsız bölüm sahipleri adına ve diğer iştirak eden kadastro parselleri yüzölçümleri pay sayılarak malik ve paydaşları adına tescil olunmalı ve beyanlar hanesinde de bu imar parseli üzerindeki yapı mülkiyetinin, kat mülkiyeti tapu kütüğünün hangi sahifelerinde kat mülkiyetine çevrilmiş olduğu belirtilmeli ve bağımsız bölümlerin kütük sahifelerinin beyanlarında da gayrimenkul ün hangi imar ada ve parseline şuyuulandığı, hangi kütük sahifesinde tescili yapıldığı, açıklanmalı ve başkaca değişiklik yapılmamalıdır. şu kadarki; mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın, imar planı uygulaması sonucu İmar Kanunu gereğince diğer taşınmaz-larla birlikte bir imar parselini meydana getirmesi (ortaklaştırılması, şuyuulandırılması) halinde ortaklığın giderilmesi yolunda yapılacak işlem biçimi 634 sayılı kanunun 54 ncü maddesinde açıklanmıştır.
Bu nedenle tescili müteakip bu durumda bulunanlardaki ortaklığın giderilmesi belediye başkanlığınca 3194 sayılı kanunun 16/4 ve 634 sayılı kanunun 54 ncü maddelerine istinaden istenilmelidir.
Kat İrtifakı Kurulu Taşınmaz Malların İmar Tescilleri
Mevzuat Türü:
Genelge
Sayısı:
1477
7 Kasım 1985
Yürürlük Durumu:
Yürürlükte
3194 sayılı İMAR KANUNU
Yapı:
Madde 20 – Yapı: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir
