Hocam merhaba, pansiyon olarak yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapıyı işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmamasından dolayı mühürleyerek cezai işlem uyguladık.

Question

1-Söz konusu yapı mühürlenmeden önce 01.10.2022 tarihinde 1+1 yıllık mesken olarak A şirketine kiraya verilmiştir.

2-Kurumumuzca 02.10.2024 tarihinde sözleşme süresi dolmasına müteakip mühürlenerek mülk sahibine cezai işlem uygulanmıştır.

3-Yapının kurumumuzca mühürlenmesinden sonra A şirketi mağdur olduğunu belirterek sözleşme süresi dolmasına rağmen mülk sahibini mahkemeye vermiştir.

4-Mülk sahibi aradan geçen yaklaşık 4 ay sonunda belediyemize başvuruda bulunarak söz konusu mühürleme işleminin kendisine değil de kiracı olan A şirketine yapılmasını ve cezai işleminde ona uygulanmasını talep etti.

-Sizce bu yapının mühürleme ve cezai işleminin kiracı olan A şirketine mi? Yoksa mülk sahibine mi yapılması doğru olur?

-Yapı Kullanma İzin Belgesi pansiyon olarak düzenlenen bir yapı işyeri açma ve çalışma ruhsatı almadan mesken olarak uzun süreli (örneğin:365 gün) kiraya verilebilir mi?

-Taşınmaz sahibi tarafından kiralanan bir yapı (otel,pansiyon yada mesken nitelikli), kiracı tarafından üçüncü şahıslara alt kiralama yapılabilir mi?

Şimdiden yorumlarınız için teşekkürler.

Answer 1

Değerli okuyucumuz,

Kiracı-Kiralayan ilişkisi 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile belirlenmiş olup kira kontratı özel ve genel hükümleri ile bir akit  sözleşmesidir.

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olarak verilmesi gerekmekte olup aranan genel şartlar ve işletmenin sıhhi gayrisıhhi özelliklerine göre birinci sınıf gayrisıhhi müessese, ikinci sınıf gayrisıhhi müesseselerde aranacak şartlar anılan yönetmelikte belirtilmiştir.

Kira sözleşmesi ile üçüncü şahıslara devrine ilişkin bir hükme yer verilmemiş ise mülk sahibinin rızası dışında kiralanan yerin üçüncü kişiye devredilemez. Aksine işlem halinde 6098 sayılı ve 20024 sayılı İcra İflas Kanunu hükümleri gereği işlem yürütülmesi gerekmektedir..

Mesken olarak kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi yine mülk sahibinin rızası ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri ile İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre kat maliklerinin oybirliğiyle rızalarının ve genel kurulu kararının alınmasına bağlıdır. Kat maliklernin oybirliğiyle genel kurul kararı alınmadıkça mesken olarak kullanımı öngörülen ve özel yapı şeklini gerektiren otel, motel veya pansiyon olarak kullanılamaz. Kiralama sürelerine ilişkin hususlar tesisin özelliklerine ve Turizm Bakanlığının yürürlükteki mevzuat, genelge ve görüşlerine uygun olması gerekmektedir.

Kira süresi doldu diye yasal süreç ve prosedür uygulanmaksızın işyerinin mühürlenmesinin doğru olmadığı görüşündeyiz. Anlaşmazlığın bağıtlanmış bulunan kira sözleşmesi çerçevesinde Arabuluculuk müessesesi veya yerel mahkemelerde çözümlenebileceği değerlendirilmektedir.

Süreçle ilgili yapılması gereken işlemler için hukuki destek alınması gerektiği görüşündeyiz.